动拆迁背后的真相——土地财政阴魂不散

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动拆迁背后的真相——土地财政阴魂不散

chinanew
  不知道各位有没有注意到,今年全国范围内动拆迁规模和力度相比往年明显扩大。包括改善性住房迁移、棚改户、农民进城在内的各项举措都在大力推进。这些都属于动拆迁。

    许多人也愿意接受动拆迁,甚至有不少人专门打听消息,投资将要动拆迁的房地产。然而,动拆迁中得利的真的而是吃瓜群众吗?政府真的吃亏吗?

    吃瓜群众鼠目寸光

    现今,全国范围内的动拆迁无非两种,一种是大城市中心城区旧房居民向城市外围迁;另一种是宅基地农村居民进城落户。动拆迁补偿无非是以房换房和资金补助。

    在以房换房这种模式中,大城市中心地段居民向外迁移都能获得超额置换条件。以上海为例,黄浦、静安等中心地区房屋向松江、宝山、嘉定等外环以外地区动拆迁的话,1平米至少能换3平米。60平米的房屋瞬间能变成至少180平米的大房,或者一套房地产变成三套甚至更多房地产。农村居民的情况则恰恰相反,往往3、5平米可能才只换城里面1平米,最好的情况也就只是1:1的换。不过,1:1换得的房地产地段肯定不佳,距离市中心较为偏远,周边配套设施不足。进城后,农村居民可以获得城镇户口。

    这种换法对于被动迁的居民而言只有表面上的“好处”。市中心居民看似得到了更多房产,但从此之后,生活将发生翻天覆地的变化。交通不方便、购物麻烦、医疗教育资源匮乏、治安隐患加剧。

    农村居民进城后,失去了耕地没有了收入来源只能外出务工,可因为本身职业技能不足,自然成为了就业困难户。如果选择去大城市务工那就势必要承担大城市的生活成本压力。对于除了种地,几乎什么都不会的农民工而言,他们的薪资水平在大城市能怎么活?相比在农村务农的安逸清静生活而言,他们的生活质量是提高了还是降低了呢?

    如果市中心居民和农村居民都选择现金补偿的话,一次性收入的确是个不错的数字。可在如今通胀环境下(下一篇文章,笔者将会揭露保通胀的内幕),对于不懂投资的普通居民而言,手握现金等同于不断损失。而且,如果选择现金补偿的话,这其中存在许多猫腻。凡是选择现金补偿方式,对于被动迁居民的房地产都需要引入第三方中介机构评估,以此为参考标准支付动拆迁补偿款。现实中,中介机构都是受动拆迁单位委托,拿人钱财替人消灾,他们之间本来就是利益关联体,对于被动迁居民的房地产价值评估只会压低不会抬高,吃亏的只有被动迁居民。(注:笔者教你们一种震慑评估机构的方法。评估机构只出具评估报告,但其实他们会留存一份评估说明,详细的评估方法、理由和公式都在那份说明上。如果有争议不要从评估报告中寻找,因为那里只有结论没有过程,找不到问题。一定要从评估说明中寻找问题,但只有在法院要求下,评估机构才会出具评估说明,所以,要看到那份评估说明必须上法院。另外,评估机构一般只用市场法、收益法、成本法这三种方法评估资产价值,三种方法结果差距很大。根据现在房地产市场情况,市场法得出的结论一定是最高的,成本法得出的结论一定是最低的,具体原因要展开又是一篇长文不便细说,有需要详细了解的可以联系笔者。在评估机构现场工作时,一定要告诉他们,你们知道评估说明这样东西,并且要求他们用市场法评估,这样一来,至少会让评估机构意识到你们是懂一点的,做手脚时也不敢太过分。震慑住评估机构,才能有效减少动拆迁过程中的损失。)

   动拆迁最大赢家是……

    无论是大城市中的市中心居民还是小县城周围的农村居民。动拆迁之后当地地方政府都能获得新的可供出让的土地资源。

    北上广深四大一线城市时刻都处在人满为患的环境下,中心城区的辐射效应明显。越是市中心地区,土地溢价越高,城市边缘地区土地价格较为理性。目前,大城市动拆迁都是由里向外。中心城区土地资源空出来后能够进行新的土地拍卖,在黄金地段的光环下,这些土地往往能拍出令人惊讶的价格,“地王”不就这么出来的吗?同时,动拆迁的置换房源都属于城市偏远地区房地产,那种房地产本身就属于库存房。以上海为例,松江之所以成为动拆迁的热门候选地就是因为松江有一座著名鬼城——松江新城。这种房地产本身就属于出售困难房源,用来动拆迁补偿换取中心地区的土地资源何乐而不为。通过把中心城区人群导向边缘地区能够很好的支撑该地区房价。(动拆迁置换的房源是从开发商手上接盘得来)

    一二线城市楼市过热是一种普遍现象。但是,一二线城市的楼市热都聚集在中心城区,城市边缘地区实际情况是惨不忍睹。城市边缘地区的房价看似受整体房价上涨带动保持强劲。其实,边远地区大量房源属于空置房,上海市的房屋空置率在10%以上,主要分布在这种边缘地区。从某种程度上而言,政府是在帮助开发商销房。

    农村居民也一样。小县城本身就去库存问题难解,宅基地征收使得政府获得了新的土地资源,农民进城又帮助去库存,实在是一举两得的好办法。

    近期上海研究出台了住房发展“十三五”规划。“十三五”时期,上海住房工作的主要目标是,到2020年,基本形成符合市情、购租并举的住房体系,实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房结构有所优化、住房困难有效缓解、居住条件明显改善、管理能级显著提升。这则消息看似平坦无奇,但却暗藏玄机,特别要注意,这其中有一项叫做“居住条件明显改善”。何为居住条件明显改善?小房子变大房子叫明显改善、一套房变两套房也叫明显改善。但是,这种改善是片面的,是不考虑其他因素的“明显改善”。言下之意是,上海市未来将进行大规模中心城区旧房动拆迁项目,将会有更多以前的老上海人被安排到城市边缘生活。中心城区的土地资源即使用以作为租房市场土地供给,其价格也必然不菲。而且,根据上海市人才引进政策,只有特殊人才群体才能享受到这批优质租房资源的红利,普通人群及底层人群在上海市2500万常住人口上限的框架下,只能离开上海。

    放眼全国,大规模的棚改户逻辑也是如此。根据《国务院关于加快棚户区改造工作意见》2015年至2017年,棚改户数量相比以往将有明显的飞跃,计划全国范围内棚改户规模1800套。



    棚改户也是在眼下支撑经济的重要调控措施之一。2015年和2016年,棚改户对于去库存的贡献分别是1.5亿平米和2.5亿平米(去库存中库存是指待售房屋,即卖不出去的楼盘),分别占同期商品住宅销售面积的13.4%和18.1%。

    最重要的是,通过棚改户可以拉动投资。在去库存较难的地区,利用棚改户强行植入需求,来带动市场投资。今年下半年,三四线城市出现楼市量价齐升的现象就是源于此。

    同时,为了贯彻房地产调控因地适宜的指导方针。央行一方面控制房地产炒作资金来源,一方面有通过抵押补充贷款(PSL)向三四线房地产项目注资。



    这种做法地区能为成为死局的三四线楼市注入活力,但也使得三四线城市的房价扭曲更加离谱。

    不过,这样做能带动经济发展,制造短期市场复苏现象也是客观存在的。

    这样算下来,大规模动拆迁,政府似乎不吃亏。政府不吃亏、假设吃瓜群众也不吃亏,那谁吃亏了?如果在这一整套操作中存在生产力增加的结果,那的确有可能实现共赢,可问题似乎并不是这样。在国家动拆迁背后,不少房地产商可能正偷着乐呢。

    土地财政祸害无

    动拆迁的一个附加效果是可供出让的土地资源增多。这能很大程度上缓解部分地方政府的财政收入压力。

    中国可供开发的土地其实已经不多了。18亿亩耕地红线是广为人知的中国温饱生命线。《全国国土规划纲要(2016-2030)》指出,为达到这一目标,要设置11个约束性或预期性指标。其中,到2030年“耕地保有量为18.25亿亩”作为各项指标之首,十分引人注目。

    据媒体披露,1997年至2004年间,我国人口增长7000万,但耕地却减少了上亿亩。近年来,在加强管控力度的情况下,耕地减少趋势有所控制,但耕地尤其是优质耕地减少的势头仍未得到根本性扭转。据统计,2013年全国耕地面积净减少120万亩,2014年净减少161万亩,2015年则为90万亩。

    耕地减少的主要原因是地方政府大量出让土地维持当地财政。在各种土地出让性质中,住宅用地的溢价率是最高的。不少地方政府为了财政稳定不惜疯狂卖地,造就了一座座鬼城。显然,要继续维持土地供给只能从原有存量中寻找出路,新增增量供给已经见顶。



    根据国土资源部数据(上图为环比数据),2012年第二季度开始,中国国内各类土地出让价格就在不断攀升。其中,住宅用地一枝独秀引领整体土地价格上行。这也是许多地方政府喜欢卖地造住宅的主要原因。只有住宅没有配套设施及产业导入,结果就只能是鬼城。

    地方政府对当地经济增长负有主要责任。如今,维持经济增长的主要动力就是财政支出,地方政府财政收入来源本来就比较单一,尤其是一些三四线城市,受困于产业导入困乏,城市经济没有形成内部循环。财政收入主要依靠土地出让。久而久之,恶性循环越来越严重。

    实际上,在土地财政的阴霾下,地方政府为了维持地方政府运营早已饥不择食。土地出让是地方财政收入主要来源。但是,这已经满足不了地方政府的资金需求。不少地方政府已经到了依靠举债运营的地步。近期召开的全国金融工作会议中,财政部强调,坚决依法规范地方政府举债行为。地方政府一律采取在限额内发行地方政府债券方式规范举债,除此之外,地方政府不得以任何方式举债。今年5月份,六部门联合印发了《进一步规范地方政府举债融资行为的通知》,随后,财政部又发布了《坚决制止以政府购买服务名义违法违规举债的通知》,其中都明确了地方清理整改的时限要求。

    地方政府已经到了不惜违规举债的地步,可见财政压力之大。在此情况下,土地财政又怎么会就此作废呢?

    对于地方政府的困境,中央也是深知其难处。动拆迁相关政策的背后就是为了让地方政府缓一口气。但是,根本问题不解决,土地财政模式依旧会存在。被动迁的居民中,这一代人可能享受到了眼前的红利,可是否有为下一代想过?上学、就医、求职不便该怎么解决?农村居民进城后,一张户口的价值真的比得上清闲自在的生活吗?