“北京的无奈”系列之一:“均贫卡”空降北京小区?

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“北京的无奈”系列之一:“均贫卡”空降北京小区?

newsinchina
管理员
虽然还未最后执行,但几乎可以肯定的是,位于北京市丰台区的两个居住楼盘“龙湖玉璞家园”与“西宸原著”之间那道铁栅栏的拆除已成定局。
西宸原著的业主们还在努力希望保住这道铁栅栏。“这事不好办。”丰台区住建委的一个工作人员对笔者私下透露说,“能买得起几千万房产的人也都多少有点能量,他们通过各种渠道找过来的压力也不小。”然而,这一次“高尚住宅区”的居民们未能如愿。市住建委在7月27日的一封公开信,事实上已经公开了这件事的最终走向。

“在统一物业管理区里,商品房配建的保障小区不能通过围栏和绿植进行分割;如果分割管理,需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。确有违规行为的,将严格依法依规查处。”
这封公开发在官微上的声明,昭示了玉璞家园业主们的阶段性胜利。而这场历时数十天的博弈,或许只是北京市以后越来越多的类似事件中处在肇始地位的一起。
玉璞家园和西宸原著业主之间的矛盾,可以简单地用一句话来总结:当单价2.2万元的限价房和单价12万元的别墅被政策性地划分为同一个小区,那么,在不同的楼盘之间是否应该设立藩篱?为每平米交纳3.3元物业费的玉璞家园,和每平米物业费接近10元的西宸原著是否应该享受同等的小区权益?
开发商在限价房与商品房之间建了道铁栅栏,这道栅栏并不在最初的合同及规划图纸中。限价房业主认为,限价房区域除了走路和健身器材,没有其他别的地方,跟之前合同图纸上均不一样。连小区大门都走不了,只能走小门。而279户西宸原著的业主认为,自己用不同价格购买的商品房,不应该与限价房共用同样的小区环境。
而最值得寻味的是,最终商品房业主的败北并不是因为人数上寡不敌众,而是有站在明处的政策规定和站在暗处的政策制定思路在为限价房业主撑腰。
首先要提到的是导致豪宅和限价房被捆绑在一起的政策规定。由于房价的扶摇直上,在不太影响GDP的前提下,地方政府也需要按照中央意图抑制一下房价,于是,“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方案相继出台。虽然看起来五花八门,但核心主旨只有一个:当竞拍的土地已经达到了所规定的最高价格,开发商们就转而竞争其他项目——或者是叫出房屋单价最低者胜,或者是叫出配建保障性住房面积多者胜,再或者叫出房屋不出售只出租的面积最多者胜……从政策制定者的角度上说,通过这种将成本压力转嫁给开发商的方式,既能够在土地拍卖时通过限制地价总额来控制房屋价格,又能够将抑制房价对政府造成的经济损失压缩到最小。
此次玉璞家园所在地块的拍卖于2015年初,首开龙湖联合体以楼面价超过3万元/平方米的价格竞拍成功。根据拍卖结果,首开龙湖除普通商品房外需配建2.15万平方米的限价房,而它们定价为每平方米2.2万元,这个低于楼面价的价格,证明这些配建房从一开始就注定是赔钱的买卖。
市场总是更加清醒和现实的。开发商龙湖地产将商品房规划为总价不低于2000万元的别墅,并精心建出了中式江南风的园林美景;同时将旁边的限价房建成了高耸入云的板楼,并为了增加户数,使得几乎每一户都会出现住户最讨厌的刀把式户型。
不过,即使开发商费尽心思地将两个楼盘用“西宸原著”和“玉璞家园”的名称在文案层面明显区分,却无法回避根本事实:这两个看起来外观迥异、价格相差六倍的楼盘,归属于同一块土地,在法律层面、在政府眼中,属于同一个小区。
也许那些动用巨额资金购买西宸原著的业主在购房时忽略了这个事实;但有充分证据显示,玉璞家园两限房的业主早在几年前就已经注意到了这一点。
2014年12月1日,一个网名EXO的网友在玉璞家园论坛上写下了这样一段话——
“有人在群里说玉璞家园两限房和商品房之间是有铁栅栏的、是不通的,确实有这种可能性,本人曾亲自问过售楼小姐,她说目前来看是有铁栅栏隔开的,是不通的。本人来看现在不通的可能性大,但是建成以后人为通的可能性也大(不管是物业通的还是业主通的,哈哈)…”
这段话陆续收获了几十个赞。而当几年后办理入住时,业主们把上述议论正式付诸实践。玉璞家园业主在收房后迅速组成了维权组织,以贴公开信、拉横幅、找相关主管部门、找开发商等多种方式,集中攻讦西宸原著与玉璞家园之间的那道铁栏杆不合理,将这件事情迅速炒成了社会热点事件。
从法理入手者有之:规划上属于同一个小区的楼盘不应该区内建墙。
从安全上入手者有之:西宸原著和玉璞家园在消防、安保上是一体的,如果打上隔断,万一出现事故能否保证业主安全?
更不乏从阶级政治和道德角度疾呼的:不该以房价的高度划分阶级,在人格面前大家是平等的。
无论最终采信的是哪个角度的抗议,北京市住建委在今年六月约谈了包括龙湖地产在内的五个项目,约谈内容正是它们将限价房和商品房人为区隔开来的行为。
然而,时至今日,没有一家开发商选择拆除隔离墙。可以想见,在受到政府约谈的同时,它们也要从商业角度考虑自己的品牌和作为真正金主的商品房业主。
不过,和站在明处的政策压力相比,更注定了商品房业主将一败涂地的是,背后的政策意图。
众所周知,政府的很多政策出台后都被证明并非最优,其中不少都被政府叫停甚至反转,最典型的就是十年医改最终被贴上“完全失败”的标签。然而,从政策出台意图上倒推所得出的结论是,这项造成了不同收入阶层的人共处同一小区的政策仍将继续实施,而且没有被质疑的可能。
2015年,有主管领导在走访了一个类似于西宸原著这样的混住小区后,表示这种方法不错。他认为,世界上绝大多数大城市都有贫民窟,而北京已经逐步有了这样的雏形,但是“绝不能让首都出现贫民窟”。而“让贫富不分区,或许是避免出现贫民窟的一个好方法”。同期,另一位领导人则在视察北京的一个公开场合表示:北京的老百姓最豁达开朗。“大院孩子和旁边的胡同串子能够共处得很好,相互不嫉妒、不攀比”。
两位主管领导的判断,无疑为贫富混住提供了现实上的可行性前提。
更不能宣之于口的一个理由是,当国家层面无法用税收、慈善等方式成规模成体系地实现贫富救助之时,通过一个个贫富混住的小区中的资源共享,由商品房业主让渡一部分权益给自住型业主,政府无声无息地就可以将一部分收入分配压力化整为零。
于是,这样一个场景就顺理成章地发生了:当不少人用大半生的积蓄买来一套心仪的住房,并在此后70年内承担不菲的物业费用时,旁边邻居的“拆墙”呼声会清醒地告诉他们,经济上的富足并不能为换来他们期待的物质和精神保障,或者说“差别化的品质服务”。
所以,从初级层面上说,这件事情上可以得出的结论是:当一项政策出台之时就以“力求公平”为主旨,那么处于物质水平优势上的人需要格外警惕自己成为被剃掉羊毛的那只肥羊,或者说从一开始就要做好被剃羊毛的准备。而从更高的层面总结的话,这件由于贫富混住所造成的纠纷证明了这样一个现实:当资本和权力相遇发生碰撞时,最终败北的一定是前者,即使也许后者最初的设计就并不那么合理。